2019年10月1日より消費税が8％から10％へと引き上げられることが予定されています。
私たちの人生における大きな買い物である「家の購入」にも消費税の増税が関わってきますが、
そもそも増税前に駆け込みで家を購入したほうが良いのでしょうか？
それとも焦らずに様子を見たほうが良いのでしょうか？
大きな買い物ですから失敗はしたくないですよね。
前回の記事では『増税前に家を購入するべきか』というテーマで、
住宅ローンのことについて、専門家のお二人からさまざまなお話をうかがうことができました。
今回はその対談の第3回目をお送りいたします。
（※記事内容は、2018年10月10日時点の情報です。）
〈座談会メンバー〉
嶌田 竜也（しまだ たつや）さん：
不動産トラブルバスター。プロフィールはこちら
脇田 弥輝（わきた みき）さん：
税理士。プロフィールはこちら
伊藤 遼（いとう りょう）さん：
システムエンジニア。今回はブログ読者代表として参加。
安 紗弥香（やす さやか）：
社会保険労務士。今回はファシリテーターとして参加。プロフィールはこちら
〈質問内容〉
座談会にあたり、伊藤さんから5つの質問をいただきました。
これらの質問に専門家が回答していくスタイルで、お送りします！
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①不動産購入ってスーパーでお肉買うのとは色々システムが違うイメージですが、
そもそも消費税率と不動産ってどれくらい関係しているんですか？
②ローン組んだりするなら、途中で税率変わると計算が複雑になりそうな気が…。
頭金増やした方がお得になったりするんでしょうか？
③賃貸保証に対しても消費税は関係するんですか？
④賃貸物件として購入した場合、税率が変わると家賃も上がりそうですが、
入居者探しの観点では、税率が上がる前後で有利/不利が変わるんでしょうか？
⑤内装等にかかる費用は税率が関係しそうです。
その点で、税率が上がる前に購入した方が良いんでしょうか？
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第3回目となる今回は、
③賃貸保証に対しても消費税は関係するんですか？
④賃貸物件として購入した場合、税率が変わると家賃も上がりそうですが、
入居者探しの観点では、税率が上がる前後で有利/不利が変わるんでしょうか？
⑤内装等にかかる費用は税率が関係しそうです。
その点で、税率が上がる前に購入した方が良いんでしょうか？
についてお送りします。
消費税が上がると保証料も上がる？
安（ファシリテーター）：
それでは3番目の質問です。
伊藤（エンジニア）：
賃貸保証に対しても消費税は関係するのですか？
脇田（税理士）：
保証料についても、住宅ローンと同じく消費税は関係ありません。
嶌田（不動産トラブルバスター）：
どちらかというと、保証会社さんの経営の仕方に関係してくるところですね。
消費税がかからないからこそ、ビジネス的な視点でものを見てくると思います。
「（課税は関係ないけど）消費税が上がったから」という理由でサービス料を上げてくるところはありますね。
よくあるのが「保証料の中に消費税が含まれているから、8％から10％になると利益が下がって大変なので料金を上げます」
という話ですね。
こちらが分からないと思って、勝手に情勢に合わせてくるような。
脇田：
そういう値上がりはあるかもしれませんね。
嶌田：
ですから賃貸保証に消費税が関係するとしたら、保証会社の性質的な部分かもしれません。
伊藤：
保証料が上がらなかったら信用できるということですか？
嶌田：
（口ごもりながら…）そうですね…。
ただ、ほとんどの場合、保証会社は不動産会社が指定をしてくるので選べないんですよね。
「うちの基準がある」の一言で終わってしまいます（笑）
安：
なるほど……それでは4番目の質問に移ります。
消費税が上がっても家賃は変わらないが……
伊藤：
賃貸物件として購入した場合、税率が変わると家賃も上がるように思えます。
入居者探しの観点から、税率が上がる前後での有利・不利というのはあるのでしょうか？
脇田：
居住用の、つまり人が住むための賃貸というのは消費税がかかりません。
逆に事務所や店舗として借りる場合は消費税がかかります。
一人暮らしなどで部屋を借りていたらよく分かると思いますが、
消費税というのは人の住むところにはかからないんですね。
なので家賃は原則として変わりません。
ただ、先ほどお話した保証料と同じように、消費税が上がることによって物価が上がった感じがするので、
もしかしたら家賃を上げてくるところがあるかもしれません。
また住む側からしてみたら実際に家賃は上がらくても、なんとなく節約しなければいけない気持ちになってしまい、
固定費は低いところにしたいという動きも考えられます。
人が住むところには消費税はかかりませんから、貸す側からしたら消費税が上がっても多くもらえるということはないんですね。
ですが、もろもろの修繕とかリフォームとかには消費税がかかるので、
貸す側が儲けをきちんと取りたいと思ったら便乗値上げじゃないですけど（笑）、そういうのがあるかもしれません。
消費税が5％から8％になったときには、そういう事例はあったのでしょうか？
嶌田：
それはほぼなかったですね。
私の意見としては、賃貸で借りている方って、経済に対して敏感かどうかという話になると思います。
例えば経済状況にちょっと詳しくなってくると「家賃がもったいない」という言い方をしますよね。
特にファミリー層はそういう傾向にあるのですが、よく考えたらそれっておかしなことなんです。
もったいないかどうかという観点は結婚前によく調べておけば分かることですからね。
そういった意味でも賃貸の方は経済動向に疎い方が多いので、賃料の値上げはどうでもいいと不動産会社は思っています。
逆に賃料を上げたらお客様が入らなくなることが考えられます。
お客様からすれば「築年数が古くなっているんだから、その分だけ家賃が安くなるだろう」という見解なので、
不動産会社がどんなにプロぶって家賃を上げたところで入居者が入らなければオーナーに怒られるだけです。
結局不動産会社がどこで儲けているかと言ったら、やはり管理料なんですね。
そう考えると、不動産会社が募集する理由というのは、家賃の仲介手数料目当てというよりも、実はオーナーとの関係性なんですよ。
伊藤：
不動産会社とオーナーですか？
嶌田：
はい。関係性というのは、不動産会社がオーナーから気に入られていたいという気持ちですね。
例えば空室になってしまっていて、月々5万円なり7万円なりが入ってこないよりも、
ちゃんと部屋を埋めているほうが、オーナーとしてはその不動産会社に任せてよかったと思いますよね。
こういう関係性なので経済動向は関係ないんですよ。
脇田：
自分が物件を買って、それを貸す場合は不動産会社に払う管理料は上がりますね。
嶌田：
そうですね、管理料には消費税がかかりますからね。
知っておきたい住宅購入に関する制度
安：
それでは最後の質問です。
伊藤：
内装等にかかる費用には税率が関係しそうですが、その点から見た場合、税率が上がる前に購入したほうが良いのでしょうか？
脇田：
内装等にかかる費用については税率が関係しますので、増税前であればもちろん2％分は安くなります。
ただですね、現在「すまい給付金」といって、消費税8％時は収入が510万円以下、消費税10％時は収入が775万円以下の人を対象に、
消費税引き上げによる住宅取得の負担を軽減する制度があります。
現在は最大30万円まで支給されるのですが、増税後は50万円まで支給されることが決まっています。
それと住宅ローン控除ですね。
年末の借入金残高、例えば残高が2,000万円であれば1％、20万円所得税から控除されるという制度があるのですが、これは税額がそのまま安くなるので大きいです。
最大控除額はいくらまででしたっけ？
嶌田：
普通は400万円、長期優良住宅だと500万円ですね。
脇田：
ローン残高が少ない限りでは1％というのは小さいかもしれませんが、今後もしかしたら住宅ローン控除の拡充があるかもしれません。
また、住宅ローン控除制度は2021年末までとなっているのですが、それも延びる可能性があります。
先ほどのすまい給付金と合わせて考えると、2％の増税のためだけに急ぐ必要はないと思います。
嶌田：
2％のこともそうですし、すまい給付金とかすごくいい話だと思います。
ただこういう制度のことで結構損をしている方には共通点があるんですね。
それは何かといったら「こういう制度があるからこれをしたい」、
つまり給付金が出るからプラスでこのオプション工事をしたいということなんです。
これは営業からするとすごい勢いで売り込みをかけようと入り込んできます。
中には必要のないものを売り込んでくるケースもあります。
「給付金が50万円出ますから100万円の工事をしましょう」という感じですね。
でもこれはお客様のオーダーの仕方が悪いんです。
「こういう制度があるからこれをしたい」という言い方がダメなんですね。
「これがしたいんだけど、使える制度はありますか？」というオーダーをしないと、
不要なものの工事をする羽目になってしまうことがあります。
これは住宅ローン控除がきく物件を探したい人も一緒です。
例えば先ほど普通の住宅であれば、10年かけて400万円返ってくるという話がありました。
長期優良物件だと500万円ですね。
脇田さんがお話したように年末時点での住宅ローンの残高の1％が返ってくるということです。
これはどういうことかと言うと、毎年最大50万円の還付をもらうためには、
10年後もローン残高が5,000万円残っていないといけないんです。
ここで大事なことは2つあって、一つは50万円も所得税を払っていますか？ ということです。
脇田：
税金を払っていなければ戻ってきませんからね。
嶌田：
所得税だけで還付しきれなければ追加で住民税からも約13万円までという制度もありますが、
本当にそこまで年収がありますか？税金を払っていますか？ということなんです。
住宅ローン控除は儲かる話ではなく、あくまで払ったものが返ってくる「還付」なんです。
ここは多くの人が計算していないことです。
もう一つは、10年後に5,000万円のローン残高を残すためには、いったいいくらの物件を買わなくてはならないかということです。
自分は税金を50万円払っているから返ってくるけど、そもそもそんなに高額な家が必要なのか？という話になってくるんです。
伊藤：
豪邸になりますね。
嶌田：
答えから言うと、変動金利の場合であれば6,900万円の借り入れをしたら、10年後に5,000万円の残高になります。
フラット35なら6,600万円。
本当にそこまで家にお金をかけたいですか？ ということなんですよ。
だから制度を最大に使おうと思っていると、逆にくだらないオプション工事ばかりすることになります。
さらに言うとオプションだけでなくメンテナンス工事もかかりますので、結局払っているお金は何？ ということになるんですね。
伊藤：
コンスタントに払っていかないと維持できないですね。
嶌田：
そうです。返ってきたお金と払っているお金がどういう関係なのかというと、支出のほうが絶対に多くなるんです。
結局、ここにも政治がからんでいるというわけなんですよ。
ちょっとしたお金をあげると言って、消費者の財布をガバっと開かせる。
そこに「制度、制度」と言って、実はその適用条件に合うものは支払いが大きい。
そういうことは計算してみないと分からないんです。
例えば「ローン電卓」のような便利なものがあるってみなさん知らないですよね。
知られていないことがたくさんあるんです。
後から知ったときには、私でももう手が出せませんという不動産トラブルになっている、ということもあります。
伊藤：
必要ないものも買わせるための策ということですね。
嶌田：
「フラット35」ひとつにしても、制度が始まったときは頭金を出さなければ使えなかったんですね。
少し経ってから諸費用……司法書士さんとか仲介手数料とか、そういう諸費用だけ出してくださいと。
そして、この頭金として必要な物件価格の20％部分は、別の利息の高いローンを組みますという話です。
今は諸費用の部分まで高い利率のものを組まされるという手口も出てきています。
商品の存在にしても、税にしても慣れてきたら上乗せ、上乗せでやるのが政治や金融機関のやり方なんです。
内訳を見るとちょっと「えっ」となるような、こちらが聞いていない、結構えげつないものを組まされていたりとか。
伊藤：
ブラックですね。
脇田：
みんなが悪いわけではないですよ（笑）。
ただこの話を聞いてから買うのと、聞かないで買うのでは全然違いますね。
伊藤：
そうですね、買うときはちゃんと調べてから買うようにします。
不動産を買う前に税理士に相談しよう
安：
そういう意味でも、増税前だからといって急いで家を買おうとしないほうがいいですね。
もし買うのであれば、脇田さんや嶌田さんのような専門家の方に相談した上で、今のようなお話を聞いてからのほうが安心して買えますね。
嶌田：
一番伝えたいのは、不動産会社に行く前に税理士さんのところに行くべき、ということです。
今回の話は全て税の制度ですよね。
脇田：
でも家を買おうというときに、税理士さんのところには行かないですよね。
知り合いに税理士さんがいれば別かもしれませんけど。
嶌田：
不動産会社の人が会社で受けている研修は本当に表面的なことだけなんです。
お客様の状況に合わせた税の話というのは、先ほども言ったように答えてはいけませんし、答えても間違っていることがほとんどです。
ですから、お得になりたいのであれば、国の制度を知っている税理士さんに相談することです。
脇田：
ぜひ来てください（笑）
嶌田：
皆さん、不動産会社に物件の紹介以外で期待しないでください。
期待した時点で損します。制度のことは税理士さんです。
税理士さんにも、法人系が得意、個人系が得意といった得意分野があります。
「全部できます」というのは一番危ないです。これは弁護士さんも同じですね。
士業の方を探すのであれば「どんな案件が絶対強い」と言っている人を探してください。
暮らし系が強いとか、法律系が強いということが分かっているだけでも全然違います。
得意分野というのは彼らが勝つためであったり、損をしないために過去の事例の調べ方を知っている分野なのです。
ですから「誰かの知り合いだから」というだけで、得意分野が言えない人とはあまり会わないほうがいいですよ（笑）
脇田：
不動産を買うときはまず税理士に、とは思わないですよね。
自分で言ってなんですけど、「家を買いたいんですけど」という人が来たことはないですから（笑）
嶌田：
タイムチャージでも1万円払って得られる「損を防いだ金額」を聞くとびっくりするわけです。
50万円もらえると思って、工事が100万円だったら50万円損しているじゃないですか。
やりたくなかったことなのに、何だか豪華に見えるからって。
税理士さんは当然税のことを理解されているので、そこから配慮されたコメントをもらえるのが面白いところです。
感情に関わらない分、逆にこちらの感情を尊重してくれる人も多いですね。
「本当に必要かどうかは家族で話し合ってください。この制度を理解した上でね」というのがメッセージなので、
本当に使い方次第だと思います。
安：
この記事を読まれている皆さんが不動産を買おうと思ったら、まず脇田さんに相談すればいいですね。
脇田：
ぜひ（笑）
安：
その上で嶌田さんに相談すればいいですね。
嶌田：
まずは、Peachに問い合わせてみてください！（笑）
安：
皆さん、ありがとうございました。