こんにちは。
20代30代の住まいの購入検討で知っておきたい600万円以上の損の防ぎ方と、
夫婦円満が続く購入準備に特化した不動産コンサルティング会社を経営しております嶌田（しまだ）です。
不動産投資、不動産オーナー・・・
これらの言葉に憧れることは、何歳になっても変わらないこと。
それだけに、いつまでも誘惑が絶えないとも言えますね。
最近、女性専用シェアハウスの運営会社が詐称行為をしており、ニュースを賑わせていましたが、今回のお話はそれに似通った事例です。
今回のお客様は、収支が確実にプラスに転じる見通しが付きました。
せっかくなので、破綻の可能性のある物件や、不動産会社の体質、担当者の見分け方まで書かせて頂きますね。
はじまりは、売却相談
今回のご相談者は、30代。
購入当初から5年目。
結論から言いましょう。
購入開始から、ずっと損をしていたことがわかった事例です。
接客担当者からは理由も告げられず「購入から５年は保有してください。」
その言葉だけを信じて売らずにいました。
投資用不動産なのに、ご年収が手に余るほど多いわけでもない。
それなのに毎月1万円ちょっとマイナスが生じる物件の購入。
さすがに意味がないのではないか？
3月に入居者は退去予定。
「もう手放してしまおう」
それが相談に動いたきっかけでした。
賃料設定の根拠は確認した？
購入した物件は新築マンション。
ニュースで話題の女性専用シェアハウスの運営会社の例とは違い、一棟の購入ではありませんでした。
マンションの一室（区分マンション）だったということ。
物件パンフレットから契約書類一式まで保管していらっしゃいました。
そこで分かったのは、賃料設定の根拠となる資料は一切なかったこと。
新築区分マンションの90％以上は、毎月の収支がマイナスになるようにしています。
その理由は、これで購入者の資産形成状況によっては
プラスになるからです。
・・・本当は、そういった≪恩恵を受けられる方≫にのみ営業をすれば良いんですよね。
営業マンは、会社から真実を教えてもらえることはありません。
考えられないほどの毎日のストレス。
一生懸命、罪の意識はゼロで販売してしまっています。
「節税対策としては・・・私的年金になって・・・生命保険が掛けられるから家族に資産を残せて・・・銀行に預けておくよりも利率が良くて・・・」
根拠は、会社で用意された一律的なパンフレットではありません。
賃料査定書を確認してくださいね。
任せて≪安心≫が理想のはずなのに
相手がプロとなると尻込みするのは当たり前ですね。
『判断が付かないから任せたい』わけです。
でも、オーナー（所有者）の利益を最優先することが
不動産会社の利益や都合に繋がらないケースは多々あります。
・・・いえ、本当のことを言いましょう。
不動産会社の利益をビジネス（収益）としましょう。
オーナーか不動産会社、どちらかを優先すれば、どちらかに不利益、不都合が生じるようになっています。
イメージとしては、オーナーの利益と不動産会社の利益は、天秤に掛けられた状態です。
価格（賃料）を適正にすれば成約までに時間は掛かる。
相場よりも低ければ早く、苦労もなく成約になる。
審査をきちんと行えば、保証会社も要らず、トラブルもない。
保証会社を使わないと、不動産会社は紹介料がもらえない。
などなど、挙げたらキリがないです・・・
≪任せて安心≫ではありません。
≪見えるから実感する安心があるか≫が正解です。
今回は、任せた当時のことが不透明だったので、毎月の損が適正なのかを確認すべく査定から始めることに。
『理想は幻想、理想がまやかし』の現実なんて、認めたくないです。
売却希望のご相談でしたが、物件のポテンシャルはどこにあるのか？
どの方向（売る？貸す？自分が住む？）が最も適正なのか？
知りたくありませんか？
それを調べるべく賃料査定、売却査定の両方を。
（弊社のわがままなので、料金は据え置きで。）
売却査定は今回の場合、ターゲット層によりどう変わるのかも気になりました。
通常２日で物件調査（現地に行っての調査、役所に訪問しての調査）、市場調査、査定書の作成まで仕上げるのが弊社のスピードですが、３日、お時間を頂くことにご了解を頂きました。
賃料３万円アップで方向転換
手堅く査定をしても現在よりも31,000円も賃料アップが見込めるものでした。
お客様は手放すしかないと思っていた物件。
実は月々3万円もプラスに転じる物件だったのです。
オーナーから不動産会社（兼管理会社）に募集条件の変更を伝えたところ、二つ返事で新賃料での募集となったそうです。
そう、分かっているのです、不動産会社は。
その他、退去時に管理会社にいいようにされないための『退去のルールと対処』も資料提供。
査定報告のお客様の感想
「この街って、こんなにしっかりしているんですね。」
「これなら妻とも、どうしていくか話し合ってみる価値がありそうです。」
・・・家族にも心配を掛けていたということなんですよね。
これって、ないです。
説明不足の域を超えていると思います。
弁護士も動きようのない損失案件だからタチが悪いです。
中古でこれだけの損ということは・・・
今回、査定をしてみて落胆と憤怒と今後の希望という複雑な心境になりました。
入居者は、購入当初から５年間住み続け、賃料改定は一度もない状態。
築5年の2018年2月現在。
その間、地域相場が著しく上がったことも無い。
新築物件には、賃料にしても売買金額にしても加点が付きます。
新築バリュー（新築価格）というものです。
お解りのように、利益をもたらし続けられる物件だったということです。
入居者が決まってからでは賃料アップは難しいです。
だからこそ、その前に慎重に話しは進めてくださいね。
査定方法は一つじゃない
今回は、売却査定において２種類の算出方法を用いました。
不動産は、『誰に、どんな使用目的で購入するのか』によって計算方法そのものが違います。
この違いが、何百万円もの差（利益と損失）を生みます。
お客様が知らなければ、売り易い（安い）算出方法を選ぶ会社は、少なくありません。
ちなみに今回、もしも売却になっていたら仲介手数料は、約１１０万円。
賃貸を継続したら仲介手数料は、約２０万円弱。
だからこそ、偽りも多くなります。
賃貸も売却も、業務量、苦労に大差はありません。
これが現実です。
すべての可能性を探してほしいですよね。
それこそ、誰もが思う≪任せる理想≫のはずです。
破綻が見えるか否かは、根拠をもった賃料・売価に基づいた未来予想（収支計画）か？
近隣物件の中でも、高い価格設定のものだけを集めていないかなどの注意をしておきましょう。
ネット社会です。
物件資料も、相場も、偽ることが難しい時代です。
予め調べてから、プロと対峙してください。
誠実さの見分け方
最後に、不動産会社の教育体質や、担当営業マンの見分け方です。
何事も同じだと思います。
・物事の成り立ち
・業界の仕組み
・サービスとしての理想の形（姿やスタンス）
・業界問題をどのように捉えているか
・業界問題に対し、どんな行動や資料作りや対処が存在しているのか（ここが最も大事）
・その中で、どんな手法、手段を選んでいるのか
これらの説明があるか否か、
こちらから求めなくても≪自発的に≫行なえているかを見てください。
ここまで分かれば、即決はせずに情報の裏取りを自分で行なってください。
きっと、プロ目線で判断ができるはずです。
